Mājokļu cenu pieauguma faktori un sekas Taivānā
Taivānas mediji vēsta, ka Taipejas mājokļi ir tik dārgi, ka vidusmēra mājsaimniecībai vairāk nekā piecpadsmit gadus nebūtu ne ēst, ne dzert, lai iegūtu īpašumā vietu. [viens] Viņi izmanto šo statistiku, lai izskaidrotu augstās mājokļa izmaksas un grūtības iegūt īpašumtiesības uz māju. Strauji augošās cenas mājokļus padarījušas par politisku problēmu. Sociālo mājokļu piedāvājuma palielināšana vai cenu kāpuma ierobežošanas metožu atrašana kopš 2010. gada ir kļuvusi par galveno jautājumu katrās lielajās vēlēšanās. Iespējamie mājokļu risinājumi tiek pastāvīgi apspriesti un dažādu interešu grupu pretestības dēļ progresē lēni.
Cik dārgs ir mājoklis Taipejā? Populārais aprēķins par piecpadsmit gadiem, kad viņi nav ēduši vai nedzēruši, lai iegūtu vietu, ir balstīti uz vidējo mājokļa cenu attiecību pret vidējiem mājsaimniecības gada ienākumiem, kas no 2005. līdz 2014. gadam pieauga no 8,9 līdz 15,7. [divi] Saskaņā ar līdzīgu aptauju, ko veica Demographia International Housing Affordability Survey, šī attiecība ir 17 Honkongai un 10,6 Vankūverai, divām no visnepieejamākajām pilsētām pasaulē, kur Londona ir 8,5 un Sanfrancisko 9,2. [3] Tas padara Taipeju par vienu no visnepieejamākajām pilsētām pasaulē. [4] Vidējai mājsaimniecībai Taipejā par hipotēku ir jāmaksā divas trešdaļas no saviem ienākumiem, kas ir daudz virs 30 procentiem, kas tiek uzskatīts par pieņemamu robežu (sk. 1. tabulu). [5]
Kopš 2005. gada mājokļu cenas Taipejā ir pieaugušas vairāk nekā divas reizes. Vidēji 30 ping (1067,4 kvadrātpēdas) dzīvoklis maksā aptuveni 620 000 $ (USD). Kamēr Taipejā ir bijis visnopietnākais pieaugums, cenas pieaug visā Taivānā. No 2005. līdz 2014. gadam vidējās mājokļu cenas Taivānā pieauga par 70 procentiem un nepārtraukti pārsniedza pieejamo hipotēkas ienākumu līmeni (sk. 1. tabulu). Mēnešalgas ir bijušas nemainīgas, pieaugot tikai par 12,25 procentiem, kas ir mazāk nekā inflācijas līmenis. Tikmēr vidējais ekonomikas izaugsmes temps bija tikai 3,92 procenti, ievērojami atpaliekot no mājokļu cenu pieauguma.
Augsto cenu veicinošie faktori
Šis ir trešais lielais mājokļu cenu lēciens kopš 1970. gadu naftas krīzes. Pirmo lēcienu noteica naftas cenu kāpuma izraisītā inflācija. Otrais lēciens 80. gadu beigās galvenokārt bija saistīts ar sasteigtu ekonomikas liberalizāciju. Taivāna bija pakļauta Reigana administrācijas spiedienam samazināt pārmērīgos tirdzniecības pārpalikumus, atverot savus tirgus. [6] Sekojošais cenu pieaugums bija milzīgs, un Taipejas mājokļu cenas laikā no 1987. līdz 1990. gadam vairāk nekā dubultojās. [7] Finanšu deregulācija un Taivānas valūtas straujais kursa pieaugums piesaistīja ārvalstu kapitāla pieaugumu. Pārmērīgi uzkrājumi un zemas procentu likmes veidoja lielu naudas piedāvājumu, kas veicināja spekulācijas ar īpašumu. Šis ekonomiskais haoss 1989. gadā Taivānā izraisīja ievērojamu mājokļu kustību, kas pazīstama kā gliemežu kustība bez gliemežvākiem, atsaucoties uz daudzajiem cilvēkiem, kuri nespēj piederēt mājām. [8]
Šis trešais lēciens sākās 2005. gadā lēnas ekonomiskās izaugsmes laikā un ir turpinājies 2008. gada globālās ekonomikas krīzes laikā līdz pat mūsdienām. Galvenais iemesls bija Taivānas aizjūras kapitāla masveida atgriešanās pasaules finanšu tirgu nenoteiktības un pieaugošo darbaspēka izmaksu dēļ Ķīnā. Šo efektu saglabāja politika, kas vērsta uz kapitāla atgriešanos, samazinot mantojuma nodokļus no 50 procentiem līdz 10 procentiem 2009. gadā. Tā kā daudzas ražošanas līnijas bija pārcēlušās uz ārzemēm, kapitāla investori, kas atgriezās, nebija ieinteresēti investēt rūpniecības attīstībā. Turklāt Taivānas nodokļu sistēma, kas padarīja ieguldījumus nekustamajā īpašumā par efektīvu veidu, kā izvairīties no nodokļu nomaksas un uzkrāt naudu, vēl vairāk veicināja kapitāla atgriešanos nekustamā īpašuma tirgū.
Šajā trešajā lēcienā nozīmīga loma ir arī zemajām hipotēku procentu likmēm (zem 2 procentiem kopš 2009. gada februāra). Arī šoreiz viens no faktoriem ir pārmērīgi uzkrājumi, taču, salīdzinot ar otro mājokļu pieaugumu 80. gados, šoreiz kāpumu vairāk izraisījuši uzņēmumu un uzņēmumu uzkrājumi, nevis vispārējie mājsaimniecību uzkrājumi. Trešā lēciena laikā vidējais mājsaimniecību uzkrājumu līmenis ir samazinājies, īpaši mājsaimniecībās ar zemiem līdz vidējiem ienākumiem, parādot, ka trešā viļņa spekulanti ir turīgāki nekā viņu agrākie kolēģi. [9]
Vēl viens faktors ir 2002. gada likums, kas ļāva Ķīnas pilsoņiem ieceļot Taivānā un iegādāties īpašumu. Taivāna nosaka ierobežojumus pircējiem no Ķīnas, piemēram, 50 procentu minimālo iemaksu, dzīvesvietu ne vairāk kā četrus mēnešus gadā un tālākpārdošanu trīs gadu laikā. Šis tā sauktais 543. noteikums ierobežo arī kopējo mājokļu pārdošanas apjomu kontinentālās Ķīnas pircējiem. Pagaidām oficiāli apstiprināts tikai 191 darījums. [10] Tomēr daudzas investīcijas nekustamajā īpašumā tiek veiktas ar starpvalstu korporāciju starpniecību, kurās var būt Ķīnas akcionāri, tāpēc ir grūti noteikt Ķīnas kapitāla reālo ietekmi Taivānas nekustamā īpašuma tirgū. Kopš 2002. gada ir ievērojami pieaudzis ārvalstu pilsoņu iegūto zemes un apbūves tiesību skaits, īpaši zemes tiesības, kuras atšķirībā no kontinentālās Ķīnas Taivānā var būt privātīpašums (sk. 2. tabulu). No otras puses, šī kapitāla pieplūduma ietekme var būt publiski pārspīlēta, kas veicina spekulācijas, jo vietējie nekustamā īpašuma investori paredz, ka Ķīnas pilsoņi nākotnē iegādāsies. [vienpadsmit]
Mājokļi ir arī uzskatīti par labu ieguldījumu un noklusējuma veidu, kā mājsaimniecības var uzglabāt vērtību, pieaugot viņu bagātībai, jo pēkšņs mājokļu cenu kritums lielākoties nav zināms. Tirgus atbalstošajai mājokļu politikai, kas ieviesta kopš 1990. gada, ir bijusi nozīmīga loma mājokļu tirgus stabilizācijā. Ekonomikas lejupslīdes laikā, piemēram, Āzijas finanšu krīzes 1997. gadā, 11. septembra incidenta 2001. gadā, SAR uzliesmojuma 2003. gadā un globālās finanšu krīzes laikā 2008. gadā valdība nodrošināja papildu līdzekļus hipotēkām ar zemu procentu likmi. 2001. gadā zemes vērtības pieauguma nodokļa likme tika samazināta uz pusi, kas arī palīdzēja stimulēt mājokļu tirgu. [12]
definē saulgriežus un ekvinokciju
Ietekme uz Taivānas ekonomiku, sabiedrību un politiku
Spekulācijas ir palielinājušas sociālo nevienlīdzību un superbagāto skaitu. Īpašuma pirkšana ir bijusi pieprasīta iespēja nolikt naudu bagātajiem cilvēkiem visā pasaulē. Īpaši Taivānā peļņa no investīcijām nekustamajā īpašumā ir īpaši pievilcīga un kļuvusi par ātru bagātības uzkrāšanas veidu. Pieci procenti lielāko ienākumu guvēju 32,7 reizes pārsniedza piecus procentus zemāko ienākumu līmeni 1998. gadā un pieauga līdz 96,6 reizēm 2012. gadā. [13] Īpaši pēc 2000. gada lielākais viens procents uzkrāja vairāk bagātības ātrāk nekā visas pārējās ienākumu kategorijas. Chu, Chow un Hu (2015) salīdzināja bagātības uzkrāšanos Taivānā ar pārējo pasauli, izmantojot World Top Income Database. [14] Saskaņā ar datubāzi, viens procents lielākais Taivānā nopelnīja 10,85 procentus no visiem ienākumiem 2014. gadā. [piecpadsmit] Šī pieauguma ātrums pārsniedz Japānu un tuvojas Dienvidkorejas un Singapūras ātrumam. [16] Forbes sarakstā iekļauto Taivānas miljardieru skaits pieauga no pieciem cilvēkiem 2009. gadā līdz 38 cilvēkiem 2015. gadā. No piecām bagātākajām personām divi no viņiem ir nekustamo īpašumu biznesā. [17] Bagātība Taivānā arvien vairāk ir atkarīga no kapitāla pieauguma no mājokļu tirgus, nevis no reālās ražošanas. [18]
Mājokļu pieejamības problēma ir skārusi arvien vairāk ģimeņu, un šī ekonomiskā spiediena dēļ pakāpeniski ir mainījusies arī pati ģimenes dzīves struktūra. Šīs tendences piemēri ir jaunieši, kuri aizkavē laulības, zemāki laulību rādītāji un zemāki dzimstības rādītāji. Dzimstības līmenis Taivānā 2010. gadā samazinājās līdz 0,9, kas ir viens no zemākajiem pasaulē. [19] Šīs izmaiņas atspoguļo pieaugošo paaudžu plaisu. Jaunākās paaudzes neseko savu vecāku ceļu, veidojot jaunas ģimenes, un viņiem nav līdzīgu ekonomisko līdzekļu bagātības uzkrāšanai. Nesen veikta aptauja, ko veica Bizness šodien rāda, ka 50 procenti jauniešu vecumā no 25 līdz 40 gadiem dzīvo kopā ar vecākiem, lai ietaupītu uz mājokļa izmaksām. [divdesmit] Krītošā paaudze populārā grāmata, ko izdevusi Taivānas Darba fronte, lielākā darba organizācija, izskaidro šo paaudžu krīzi, ar kuru saskaras Taivāna. [divdesmitviens] Viens no vainojamajiem faktoriem ir spekulācijas ar nekustamo īpašumu. [22]
Šo izklāstīto iemeslu dēļ mājokļu kustība atgūst apgriezienus. Sociālo mājokļu aizstāvības konsorciju 2010. gadā izveidoja 14 NVO, kas darbojas dažādu nelabvēlīgo grupu labā. Lai gan ideja par sociālo mājokli lielākajai daļai cilvēku bija jauna un neskaidra, koncepcija nekavējoties sāka saņemt tautas atbalstu. Sociālo īres mājokļu jēdziens ir līdzīgs valsts mājokļiem Amerikas Savienotajās Valstīs. Sociālo mājokļu aizstāvības konsorcijs stratēģiski izmanto vēlēšanas kā izšķirošu brīdi, lai virzītu politikas reformas. [23] Mājokļu likums, kura mērķis ir izveidot stabilu mājokļu tirgu, uzlabot mājokļu kvalitāti un tādējādi ļaut visiem iedzīvotājiem baudīt piemērotu mājokli un cienīgu dzīves vidi, tika pieņemts pirms prezidenta vēlēšanām 2012. gadā. [24] 2014. gadā sešās lielākajās pilsētās ievēlētie mēri visi izvirzīja mērķi palielināt sociālo dzīvojamo vienību skaitu. Taipejas jaunais mērs Ko Wen-je solīja pievienot 50 000 vienību. Nesen Taivānas likumdošanas juaņa apstiprināja Finanšu ministrijas ierosināto īpašuma nodokļa plānu pirms gaidāmajām prezidenta vēlēšanām 2016. gadā. Šo jauno politiku saturs joprojām ir tālu no perfekta, taču progress tiek panākts lēnām.
Iespējamie politikas risinājumi un izaicinājumi
Ko valdība var darīt, lai mazinātu negatīvās sekas? Līdz šim labākās idejas drīzāk nākušas no dažādiem mājokļu kustības dalībniekiem, nevis no valdības, un tās ir vērstas uz nodokļu reformu, īres mājokļu tirgus regulēšanu un sociālo īres mājokļu palielināšanu. Tomēr maz ticams, ka šīs idejas pilnībā pieņems centrālā un pašvaldību valdība vai politikas veidotāji.
Turklāt mājokļi Taivānā ir spekulatīvs instruments, ko var redzēt, apvienojot trīs augstākos punktus: augsts mājokļu īpatsvars, augsts brīvo mājokļu līmenis un augstas mājokļu cenas. Taivānā 2010. gadā māju īpašumtiesību līmenis sasniedza 83,9 procentus pretstatā 19,3 procentu brīvo mājokļu līmenim. [25] Taipejā māju īpašumtiesības bija zemākas - 75,2 procenti, bet brīvo telpu īpatsvars 13,4 procenti joprojām bija neparasti augsts. Pārsteidzošs ir brīvo mājokļu procentuālais daudzums, kā arī tā strauji augošā vērtība. Šīs trīs pretrunīgās iezīmes var pastāvēt līdzās ļoti zemu nodokļu dēļ. Zemie mājokļu darījumu nodokļi veicina ieguldījumus mājokļos, savukārt zemais īpašuma nodoklis samazina īpašuma uzturēšanas izmaksas. [26] Diezgan pārsteidzoši, ka ikgadējais nodoklis par automašīnas piederību ir daudz lielāks nekā īpašuma nodoklis. Rezultātā mājokli var uzskatīt par noliktavā esošām precēm.
Nodokļu reformas ir nepieciešamas, lai mainītu esošās zemes un mājokļa nodokļu sistēmas, kas balstītas uz aplēsēm, nevis reālajām mājokļu vērtībām. Tas ievērojami zemu novērtē nodokļus par tirdzniecību un īpašuma turēšanu. Līdz ar to augstās mājokļu cenas un plaukstošais mājokļu tirgus nespēj nodrošināt lielu nodokļu ieņēmumu daļu. Nodokļu reforma ir grūts uzdevums, jo privātie attīstītāji ir bijuši ietekmīgi politikā vai nu kā ziedotāji kampaņās. [27] Taivānas likumdošanas juaņa nesen pieņemtais īpašuma nodokļa plāns joprojām ir problemātisks, jo tas atstāj iespēju izvairīties no nodokļu maksāšanas. Piemēram, kapitāla pieaugums, kas ir četri miljoni NT dolāru vai mazāks, netiks aplikts ar nodokli. Dažos gadījumos nodokļi ir pat mazāki nekā iepriekš. [28] Šis process seko tipiskajam Taivānas politikas reformu modelim. Valdība un likumdevēji, reaģējot uz sabiedrību, veic dažas izmaiņas, taču reformas ir atturīgas, jo turpinās privāto attīstītāju interešu aizsardzība.
Taivānas mājokļu sistēma ir balstīta uz brīvā tirgus sistēmas principiem. Honkongas Universitātes Pilsētvides studiju un pilsētplānošanas centra profesore Rebeka L.H. Čiu atzīmēja, ka Taivānā ir brīvākā mājokļu sistēma Austrumāzijā. [29] Valdībai ir bijusi pasīva loma gan kā mājokļu piegādātāja, gan regulētāja. Mājokļi, ko nodrošina valsts finansēti mājokļu projekti, veido tikai 5,3 procentus no visa dzīvojamā fonda, un šis mājoklis galvenokārt ir īpašumā, nevis īrē. [30] Mājokļu īpašumtiesību veicināšana ir bijis galvenais mājokļu politikas mērķis, jo mājokļu izvietošana privātajā sektorā var samazināt valdības atbildību. Kopš 1990. gadiem hipotēkas ar zemu procentu likmi ir bijis galvenais valdības mājokļu regulējuma mehānisms, un īres subsīdijām ir pieejams tikai neliels, ierobežots budžets.
Īres mājokļu tirgus regulēšana ir sarežģīta, jo lielākā daļa īres operāciju ir neliela mēroga. Saskaņā ar Global Property Guide bruto īres ienesīgums Taivānā ir tikai 1,57 procenti, kas nozīmē, ka atdeve no ieguldījumiem nomā ir ļoti zema. [31] Nelielais tirgus un zemā atdeve kavē profesionālu nomas uzņēmumu izveidi. Mēģinājumi mainīt īres mājokļus no galvenokārt neformāla tirgus uz formālu tirgu prasa dažādus apsvērumus, piemēram, kā uzlabot īres mājokļu kvalitāti un neatturēt privātīpašniekus no īres mājokļu atbrīvošanas. Noteikumos būs jāiekļauj mājokļu nodokļa reformas, lai stimulētu namīpašniekus īrēt un atturētu īpašniekus no brīva mājokļa saglabāšanas.
Valsts īres mājokļu procentuālais īpatsvars ir pārsteidzoši zems — tikai aptuveni 0,08 procenti no visa dzīvojamā fonda. Sociālo īres mājokļu koncepciju atbalsta 86,8 procenti iedzīvotāju, liecina Iekšlietu ministrijas 2011.gada aptauja. [32] Pat privātie attīstītāji atbalsta sociālos mājokļus, jo viņi uzskata, ka ir jānodala peļņas un bezpeļņas mājokļi, un par pēdējo ir jārūpējas valdībai. Izaicinājums ir padarīt šo koncepciju par realitāti. Lielākā daļa apkaimju neatbalsta sociālo mājokļu projektus, un valsts pilsētu zemes kļūst arvien ierobežotākas, kas apgrūtina mājokļu atrašanu.
Īres mājokļu tirgus regulēšana prasa spēcīgāku valsts sektora iesaisti koordinēšanā un pārvaldīšanā. Kad 2000. gadu sākumā apstājās sabiedrisko mājokļu celtniecība, tika ietekmēti arī mājokļu biroji. Jaudu vēl vairāk ierobežo pieaugošais deficīts lēnās ekonomikas izaugsmes un zemo nodokļu dēļ. Taivānas nodokļu ieņēmumi 2012. gadā bija tikai 12,8 procenti no IKP, kas ir daudz mazāk nekā Singapūrā (14,1 procents), Japānā (16,8 procenti), Dienvidkorejā (20,2 procenti) vai OECD valstīs (vidēji 33,8 procenti 2010. gadā). [33]
Secinājums
Lai gan jaunā mājokļu politika saskaras ar daudziem politiskiem un finansiāliem izaicinājumiem, sociālā neapmierinātība turpina mudināt valdību un politikas veidotājus rīkoties. Mājokļu nevienlīdzība ir kļuvusi par politisku problēmu, un lielāko pilsētu mēriem un prezidentam ir jāievieš politika situācijas uzlabošanai. Daži cilvēki Taivānā domā, ka mājokļu tirgus ir pieaudzis un problēma dabiski atrisināsies, tiklīdz burbulis sabruks. Citi uztraucas, ka Taivāna iet Japānas ceļu, zaudējot gadu desmitiem ilgušo ekonomikas stagnāciju. Ir šaubas, vai burbulis plīsīs un kad, jo spekulatīvās investīcijas nāk no iekšzemes kapitāla pārpalikuma, uzkrājumiem un nemitīga ārvalstu kapitāla pieplūduma. Nodokļu reforma atvēsinās spekulācijas, bet cenas labākajā gadījumā kritīsies lēnām. Neatkarīgi no tā, cik augstas vai zemas būtu mājokļu cenas, vienmēr būs pieprasījums pēc īres mājokļiem ar zemiem ienākumiem, ko līdz šim mājokļu politika atstājusi novārtā. Pašreizējā 0,08 procentu daļa, ko nodrošina sociālie īres mājokļi, ir krietni par zemu, lai nodrošinātu sociālās vajadzības. [3. 4]
[viens] Xu Yiping, Lai iegādātos māju Taipejā, neēdiet un nedzeriet 16 gadus Liberty Times , 2012. gada 5. maijs. Ķīniešu: http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/879666
[divi] Taivānas Iekšlietu ministrija, Mājokļu pieprasījuma apsekojums, Fiziskās plānošanas un informācijas institūts (IPPI), Taipeja: (2004-2014). Ķīniešu valoda: http://www.ippi.org.tw
[3] Taipeja nav iekļauta šajā aptaujā; Eņģelis, Šlomo. 11thIkgadējais Demographia International Housing Affordability Survey: 2015, Demographia, (2014: 3)rdceturksnis): 33: http://www.demographia.com/dhi.pdf
[4] Alisha Haridasani, Lielas cenas mazajā Taipejā: kāpēc īpašums Taivānas galvaspilsētā ir tik dārgs? CNN , 2015. gada 23. aprīlis: http://edition.cnn.com/2015/04/22/business/taiwan-taipei-expensive-housing-market/
[5] Taivānas Iekšlietu ministrija, Mājokļu pieprasījuma apsekojums, Fiziskās plānošanas un informācijas institūts (IPPI), Taipeja: (2004-2014). Ķīniešu valoda: http://www.ippi.org.tw
[6] Mi, Fu-Kuo, valsts mājokļu politika Taivānā, Taivāna: radikāls sociālo zinātņu ceturkšņa izdevums 1 (2/3; 1988): 138. Ķīniešu
[7] Cenas vairāk nekā četrkāršojās jaunbūvētajiem mājokļiem.
[8] Yi-Ling Chen un Herng-Dar Bih. Pro-Market mājokļu sistēma Taivānā, Mājokļi Austrumāzijā , eds. Džons Dolings un Ričards Ronalds. (Palgrave MacMillan, 201): 205-229.
Neils Ārmstrongs nolaidās uz Mēness
[9] Hu Šens-Čens. Aplūkojot sociālo nevienlīdzību Taivānā no ienākumu un cenas attiecības, Taivānas ekonomikas prognoze un politika 45, Nr. 2 (Taivāna: Ekonomikas institūts, Academia Sinica, 2015): 32. Ķīniešu valoda. http://www.econ.sinica.edu.tw/content/periodicals/contents/2013090215154369017/?MSID=2015041011173318325
[10] Taivānas Iekšlietu ministrija, Zemes resursu atvēršana kontinentālās daļas apmeklētājiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, Zemes administrācijas departaments, (2015): ķīniešu valoda. http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content.asp?cid=992&mcid=1544&qcode=
[vienpadsmit] Čens un Bihs. 2014. gads
[12] Turpat
[13] Chu, Cyrus C. Y. un Ting Yueh Kang, Sociālā nevienlīdzība ekonomikas transformācijā, Taivānas ekonomikas prognoze un politika 45, Nr. 2 (Taivāna: Ekonomikas institūts, Academia Sinica, 2015): 9. http://www.econ.sinica.edu.tw/content/periodicals/contents/2013090215154369017/?MSID=201504101117331825
[14] Chu, Cyrus, Teyu Chow un Sheng-Cheng Hu, Populārākās ienākumu daļas Taivānā 1977–2013, Pasaules lielāko ienākumu datu bāzes darba dokuments, (2015/2)
[piecpadsmit] Alvaredo, Facundo, Anthony B. Atkinson, Thomas Piketty un Emmanuel Saez, The World Top Incomes Database, piekļūts 2015. gada 9. jūlijā: http://topincomes.g-mond.parisschoolofeconomics.eu
[16] Chang, Shang-Yi un Chen, Yi-San, Top 1% izņem no 11%: sociālā nevienlīdzība Taivānā, Sadraudzības žurnāls. (2015): ķīniešu. http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5064092
[17] Flanerija, Rasels, 2015. gada Forbes miljardieri: Taivāna lepojas ar 7 jauniem dalībniekiem, uzkodu karalis novājēja, Forbes. 2015. gada 2. marts: http://www.forbes.com/sites/russellflannery/2015/03/02/2015-forbes-billionaires-taiwan-boasts-7-new-members-snack-king-slims-down/
[18] Hu, Sheng-Cheng. 2015.
[19] Taivānas Iekšlietu ministrija, Sieviešu dzimstības rādītāji reproduktīvā vecumā, Iekšlietu statistikas gadagrāmata, Mājsaimniecību reģistrācijas lietu departaments, (2015): sowf.moi.gov.tw/stat/year/y02-04.xls
[divdesmit] Jin, Zhoukan, Jauno pieaugušo mājokļu apsekojums, Bizness šodien , 2015. gada 8. aprīlis: ķīniešu valoda. http://www.storm.mg/article/45838
krāsa debesīs
[divdesmitviens] Lins, J.H., J.S. Hungs, J.H. Li, J.C. Wang un F.Y. Čans, Krītošā paaudze: lielo korporāciju krīzes, nabadzība un zems dzimstības līmenis (Taivāna: Taivānas darba fronte, 2011)
[22] Čens un Bihs. 2014. gads
[23] Ping-Yi Lu, Publiskā runa, Taivānas Nacionālās universitātes Būvniecības un plānošanas institūta absolvents. 2015. gada 17. jūnijs.
[24] Iekšlietu ministrija, Mājokļu likums, likumi un noteikumi, Ķīnas Republika (Taivāna): http://www.moi.gov.tw/english/english_law/law_detail.aspx?sn=176
[25] Mājas īpašuma likmes aprēķins patiesībā ir ļoti brīvs, tāpēc faktiskajam skaitlim vajadzētu būt mazākam. Vai Taivāna ir laimīga vieta, kur dzīvot? 393 pilsonis, 2014. gada 19. jūnijs, ķīniešu valoda. http://www.393citizen.com/estate/tax/columndt.php?id=102
[26] Čens un Biha, 2014
[27] Peng, Yang-Kai, augstās mājokļu cenas, nekustamā īpašuma nodokļa reforma un valdošā zemes šķira, Sadraudzības viedoklis . 2. maijs 2014. Ķīniešu valoda. http://opinion.cw.com.tw/blog/profile/259/article/1338
[28] Sun, Cheng-Yi, Trīs kļūdas mājokļu un zemes nodokļu reformā atstāj iespēju izvairīties no nodokļu maksāšanas. United News. 2015. gada 15. maijs, ķīniešu. http://udn.com/news/story/7339/903591- Nekustamā īpašuma un zemes integrācijas nodokļu reforma — 3. viltus paver durvis nodokļu nemaksāšanai
[29] Chiu, R. L. H. Valdības iejaukšanās mājokļu jomā: konverģence un Āzijas pūķi, Pilsētpolitikas un pētniecības žurnāls 26, Nr. 3 (2008): 249–269.
[30] Chen, Yi-Ling un William Li, Neoliberalizācija, valsts un mājokļu tirgus: mājokļu politikas pārveide Taivānā, Ģeogrāfiskās zinātnes žurnāls 59 (2010): 105-131. ķīniešu. ics.nccu.edu.tw/ced/admin/data/PANEL-C/C9.2.pdf
[31] Bruto gada nomas ienākumi, kas izteikti procentos no īpašuma iegādes cenas. Tas ir tas, ko saimnieks var sagaidīt kā atdevi no ieguldījumiem pirms nodokļiem, uzturēšanas maksām un citām izmaksām. – Bruto īres ienesīgums – Taivāna salīdzinājumā ar kontinentu, Globālais īpašumu ceļvedis, http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Taiwan/rent-yields
[32] Taivānas Iekšlietu ministrija. Sociālo mājokļu pieprasījuma apsekojums, 2011. Ķīniešu. sowf.moi.gov.tw/stat/Survey/Comprehensive report of Social Housing Demand survey.doc
[33] Padomi par nodokļu reformu. Akadēmiskā Sinica ziņojums . Nē. 12. (Taivāna: Academic Sinica, 2014): ķīniešu valoda. https://www.sinica.edu.tw/advice/advice_tax.pdf
[3. 4] Šajā rakstā ir jāpateicas par komentāriem no Tsuei Ma Ma Mājokļu un sabiedrisko pakalpojumu fonda izpilddirektora Ping-Yi Lu, Urban Re-s organizācijas priekšsēdētāja Jan-Kai Penga un Iana Rovena.