Hipotēkas saistību nepildīšanas riska pārcelšana no nodokļu maksātājiem uz investoriem

Kopš finanšu krīzes federālā valdība ir ievērojami paplašinājusi savu lomu mājokļu hipotēku tirgus atbalstīšanā. Lai gan šodien vienas ģimenes hipotēkas parāda atlikums ir nedaudz mazāks par 2008. gada maksimumu, kas ir 11 triljoni USD, jauno mājokļu hipotēku daļa, ko garantē valdības sponsorēti uzņēmumi (GSE) un saistītās federālās aģentūras, tagad pārsniedz 70 procentus, salīdzinot ar aptuveni 35 procentiem. 2006. gadāviens.





Šī statistika rada svarīgus politikas jautājumus par ASV valdības lomu mājokļu hipotēku tirgus atbalstīšanā normālos laikos un mājokļu lejupslīdes laikā. Pēc 2008. gada finanšu krīzes nodokļu maksātāji sacēlās pret finanšu firmu glābšanu hipotēku tirgū. Tomēr valsts amatpersonas joprojām atbalsta valdības subsīdijas, lai palīdzētu sasniegt sociālos ieguvumus no mājokļa īpašumtiesībām.



vai Amerika nolaidās uz Mēness

Tātad Kongress, visticamāk, nesaņems divu partiju vairākumu, lai pieņemtu kādu no ierosinātajām likumdošanas reformām. Vienā spektra galā daži republikāņi ir aicinājuši atkārtoti privatizēt GSE, pieņemot, ka hipotēku tirgus varētu darboties bez jebkādas valdības garantijas. Otrā spektra galā daži demokrāti vēlas uzskatīt GSE kā komunālo pakalpojumu, kas pieder federālajai valdībai vai ko regulē federālā valdība.



Tādējādi pienākums samazināt nodokļu maksātāju risku pašreizējā hipotēkas tirgū ir atstāts GSE iniciatīvas ziņā. Lielākā iniciatīva ir bijusi Fannie Mae kredītriska pārveduma (CRT) programma, kas pazīstama kā Connecticut Avenue Securities (CAS).divi. Programma privātajiem investoriem nodod ievērojamu daļu no kredītriska aizdevumiem, kas nodrošina ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus. Izmantojot šo programmu, tā jau ir izsniegusi vairāk nekā 30 miljardus ASV dolāru CRT, nododot risku par vairāk nekā 1 triljonu ASV dolāru neapmaksāto pamatsummas atlikumu atpakaļ uz privāto tirgu.



Mēs atzinīgi vērtējam Fannie Mae līdzšinējos centienus, jo īpaši tiem, lai paplašinātu CRT investoru bāzi, pieņemot labāku nodokļu struktūru. Tomēr mēs uzskatām, ka Fannie Mae ir jāpalielina kredītriska apjoms, ko tā nodod CRT investoriem; un garantijas maksas, ko Fannie Mae iekasē no hipotēkas iniciatoriem, būtu jābalsta uz netiešo garantijas maksu, ko maksā CRT ieguldītājiem.



Šeit ir īss kopsavilkums par CRT, kas ir izveidotas, papildinot esošo valsts vērtspapīroto hipotēku struktūru. Pēc tam, kad bankas un brokeri ir izveidojuši mājokļa hipotēkas, viņi tos pārdod Fannie Mae, kas savukārt iepako šīs hipotēkas un piedāvā tos investoriem kā ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus. Šādu Vērtspapīru kredītrisku garantē Fannie Mae, tāpēc investori ir pasargāti no riska, ka hipotekārā kredīta ņēmēji varētu saistību nepildīšanas gadījumā, sedzot jebkādu pamatsummas un procentu iztrūkumu no hipotēkām, kas ir šo Vērtspapīru pamatā.3



Fannie Mae ar vairākiem līdzekļiem samazina kredītrisku aizdevumiem, kas nodrošina ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīrus. Pirmkārt, hipotēkas, kas tiek atbalstītas ar nelielu pirmo iemaksu - mazāk nekā 20 procentiem, ir nepieciešamas, lai iegūtu privāto hipotēkas apdrošināšanu. Šāda apdrošināšana ir izstrādāta, lai kredīta devējs būtu vesels gadījumā, ja tiek ierobežota ķīla. Otrkārt, Fannie Mae iekasē hipotēkas izsniedzējiem garantijas maksu, kas sastāv no avansa maksas un ikmēneša maksājuma. Šī maksa ir paredzēta, lai segtu iespējamos Fannie Mae zaudējumus no hipotēkām, kas ir tās vērtspapīru pamatā, kā arī administratīvos izdevumus un kapitāla spilvenu.

Viktorijas un Alberta ciltskoks

Treškārt, dažu pēdējo gadu laikā Fannie Mae ir pārdevusi CAS investoriem, kuri uzņemas ievērojamu daļu no zaudējumu riska, kas saistīts ar tās kredītgarantiju. Pēc hipotēku iepakošanas hipotēku nodrošinātos vērtspapīros Fannie Mae nosaka dažus no šiem 30 gadu fiksētas procentu likmes hipotēkām, lai tās kalpotu kā atsauces fonds naudas plūsmām, kas tiek apsolītas investoriem, kuri pērk CAS. Faktiski Fannie Mae ir pārapdrošinājusi lielu daļu sava kredītriska attiecībā uz šādām hipotēkām investoriem.



Katrs CAS vērtspapīrs ir sadalīts vairākās laidienās, lai piesaistītu investorus ar atšķirīgu riska apetīti. Vienkāršota emisijas struktūra ir parādīta attēlā 1. eksponāts . Struktūras apakšā ir pirmā zaudējuma daļa 50 bāzes punktu (bps) apmērā, kas apzīmēta ar B-2H un kuru Fannie Mae patur kā sava veida atskaitījumu. B-1 laidiens ir visjaunākā daļa, kas pārdota investoriem, kuri sedz nākamos 50 bps iespējamo zaudējumu. Ja zaudējumi pārsniedz 1,0 procentus no atsauces kopfonda, M-2 laidiens absorbētu šos zaudējumus. Tas pats attiecas uz M-1 daļu, ja zaudējumi pārsniedz 3,05 procentus. Visus zaudējumus, kas pārsniedz 4,0 procentus no atsauces fonda, joprojām sedz Fannie Mae (atzīmēta daļa no A-H). Papildus divām daļām, kuras tā patur viena pati, Fannie Mae pieder 5 procenti no katras investoriem pārdotās daļas. Šīs 5 procentu daļas palīdz saskaņot Fannie Mae intereses ar CAS investoriem.



ES_20180604_PozenExhibit1-01Visas CAS ir emitētas ar sākotnējo dzēšanas termiņu 12,5 gadi. Tas atbilst parastajam 30 gadu fiksētas procentu likmes hipotēkas vidējam svērtajam dzīves laikam (WAL), kas svārstās no 10 līdz 15 gadiem aizņēmēju priekšapmaksas dēļ. Priekšapmaksas tiek attiecinātas uz CAS laidieniem apgrieztā secībā no iepriekš minētā zaudējumu sadalījuma — vispirms M-1 laidienam, tad M-2 laidienam un visbeidzot B-1 laidienam. Sakarā ar parasto mājokļu hipotēku priekšapmaksu WAL ir viens līdz divi gadi M-1, pieci līdz septiņi gadi M-2 un 10 gadi B-1 daļai.

No 2013. gada līdz 2018. gada martam Fannija Meja CAS programmas ietvaros bija emitējusi 29,6 miljardus ASV dolāru. Kā parādīts 2. attēlā, tradicionālie aktīvu pārvaldītāji parasti pērk lielāko daļu vecāko, mazāk riskantu M-1 laidienu, savukārt riska ieguldījumu fondi un privātā kapitāla fondi ir vairāk ieinteresēti M-2 un B-1 laidienos. B-1 laidiena pievilcības palielināšana ir īpaši svarīga, ņemot vērā to, ka tā ir jaunākā daļa un pirmā pēc kārtas, lai aizsargātu nodokļu maksātājus pret zaudējumiem.



ES_20180604_PozenExhibit2-01Lai palielinātu investoru interesi par B-1, Fannie Mae pašlaik cenšas panākt, lai CAS atbilstu nodokļu struktūrai, kas pazīstama kā REMIC. Šīs jaunās struktūras lielākais ieguvums būs labāks nodokļu režīms attiecībā uz jebkādām izmaksām jaunākās B-1 daļas turētājiem. Tā kā pašreizējā B1 daļa nav kvalificējama kā parāds ASV nodokļu vajadzībām, ienākumi no šīs daļas tiek aplikti ar ASV ieturējuma nodokli investoriem, kas nav ASV. Kvalificējoties kā REMIC, līdzīgi kā vairumam citu privātu ar hipotēku nodrošinātu vērtspapīru, B1 laidiens tiks uzskatīts par parādu saskaņā ar ASV nodokļu tiesību aktiem, tāpēc laidiens piesaistīs lielāku interesi no investoriem, kas nav ASV.



Saskaņā ar jauno REMIC struktūru visām CAS daļām vajadzētu piesaistīt lielāku interesi no nekustamā īpašuma ieguldījumu fondiem (REIT). Lai REIT varētu kvalificēt kā nodokļu pārskaitījumus, tiem ir jāatbilst gan aktīvu, gan ienākumu tekstam. Tā kā pašreizējās CAS ir emitētas kā Fannie Mae parādzīmes, tās kvalificējas kā valsts vērtspapīri saskaņā ar aktīvu pārbaudi. Tomēr tehnisku iemeslu dēļ Fannie Mae maksātie procentu ienākumi par CAS parādzīmēm neatbilst ienākumu kritērijam, kas iegūts no nekustamā īpašuma avota. Turpretim kā REMIC ir paredzams, ka procentu ienākumi no CAS atbildīs REIT ienākumu pārbaudei.

Tajā pašā laikā Fannie Mae būtu jāveicina kopfondu un biržā tirgoto fondu attīstība ar koncentrētām pozīcijām CRT vērtspapīros. Līdzīgi kā augsta ienesīguma ieguldījumu fondi, šādi fondi varētu nodrošināt privātajiem ieguldītājiem piekļuvi dažādu CRT vērtspapīru laidienu ienesīguma rādītājiem un riska riskam, tādējādi palielinot šādu vērtspapīru apjomu un likviditāti.



Neraugoties uz līdzšinējiem CRT panākumiem, mēs uzskatām, ka Fannijai Mae jāturpina izskatīt divus galvenos jautājumus. Pirmkārt, cik lielu risku uzņēmumam vajadzētu pārnest, izmantojot CAS programmu? Viena iespēja būtu aplūkot pagātnes zaudējumus stresa laikā. Saskaņā ar Fannie Mae Datu dinamika Vietnē sliktākais iegādāto hipotēku laiks bija 2006. gadā, kad Fannie Mae neto zaudējumi procentos no nesamaksātās pamatsummas bija 3,9 procenti mājokļa hipotēkas uz 30 gadiem.4. Šī statistika liecina, ka pašreizējā CRT zaudējumu līdz pat 4 procentu nodošana privātajiem investoriem ir pietiekama, lai aizsargātu nodokļu maksātājus, jo īpaši ņemot vērā to, ka Fannie Mae šobrīd iegādājas augstāku hipotēku kvalitāti salīdzinājumā ar 2006. gadu.



kosmosa tiešraide

Tomēr mēs neesam pārliecināti, ka pagātnes notikumu atspoguļošana nodrošina pietiekamu aizsardzību nodokļu maksātājiem. Fannie Mae tīrie zaudējumi finanšu krīzes laikā bija 3,9 procenti, neskatoties uz plašo federālo atbalstu hipotēku tirgū, tostarp Federālo rezervju sistēmas ilgstošo procentu likmju nomākšanu. Tā vietā mēs uzskatām, ka jebkura riska nodošana ietver veselīgu drošības rezervi, ja atsauces pūlu noklusējuma riski tiek novērtēti par zemu vai mainās nelabvēlīgi. Dažos gados, piemēram, Fannie Mae portfelis ir bijis ļoti svērts ar refinansētajām hipotēkām, kurām ir lielāki neto zaudējumi salīdzinājumā ar sākotnējām hipotēkām. Turklāt Urban Institute nesen ziņoja, ka Fannie Mae pieņemto hipotēku procentuālā daļa, kuru parāda attiecība pret ienākumiem pārsniedz par 45 procentiem vairāk nekā divas reizes 2017. gadā.5

Vēl viena iespēja, kā noteikt atbilstošu kredītriska apmēru CRT, būtu aplūkot pašreizējās kapitāla prasības banku holdinga sabiedrībām. Nepieciešamā kapitāla un aktīvu sviras attiecība banku holdinga kompānijām ir 5 procenti. Tā kā saskaņā ar pašreizējo tiesisko režīmu GSE nav atļauts piesaistīt kapitālu, mēs uzskatām, ka CAS riska nodošanas struktūrai Fannie Mae ir jānodrošina līdzīga attiecība kā banku kontrolakciju sabiedrībām.

Investoru absorbēto zaudējumu palielināšana līdz 5 procentiem radītu papildu ieguvumus. Pašlaik M-1 laidienam ir tik tikko reitings BBB, un tas liecina par zemāku tirdzniecības likviditāti nekā līdzīga reitinga uzņēmumu valdēm. Maksimālo investoru zaudējumu pārcelšana uz 5 procentiem ļautu Fannie Mae paplašināt investoru interesi un tirdzniecības likviditāti, piedāvājot CAS ar augstāku ieguldījumu pakāpi. 3. eksponāts parāda hipotētisku struktūru, kas 5 procentus zaudējumu nodod investoriem.

kāds bija karalienes Viktorijas īstais vārds

ES_20180604_PozenExhibit3-01Fannie Mae (FHFA) regulators strādā pie kapitāla struktūras priekšlikuma, ko tas plāno publicēt šovasar. Izmantojot gan pagātnes zaudējumus plus buferi, gan salīdzināmu aizņemto līdzekļu attiecību pret banku kontrolakciju sabiedrībām, mēs uzskatām, ka regulatoram ir jāiesaka GSE efektīvi sasniegt 5 procentu kapitāla spilvenu, nododot šo zaudējumu summu investoriem, izmantojot CAS un līdzīgas programmas.

Otrkārt, Fannie Mae būtu jākoncentrējas uz jautājumu – kādai vajadzētu būt CRT ietekmei uz garantijas maksām, ko iekasē no hipotēkas iniciatoriem (un nodod aizņēmējiem)? Garantijas maksas, ko GSE iekasēja no hipotēkas iniciatoriem, 2016. gadā bija vidēji 57 bps. Tomēr saskaņā ar jaunāko FHFA ziņojumu CAS emisiju vidējā netiešā garantijas maksa 2017. gadā bija tikai 48 bp. Tā kā FHFA tagad ir tirgus mehānisms, lai novērtētu faktisko GSE garantiju izmaksas pret kredītsaistību nepildīšanu, tai nekavējoties jāsamazina garantijas maksas, ko GSE iekasē hipotēkas iniciatoriem, kuri šīs maksas nodod šo mājokļu hipotēku aizņēmējiem.

Turklāt pašreizējām garantiju maksām, ko GSE iekasē hipotēkas izsniedzējiem, 2021. gadā vajadzētu samazināties par 10 bāzes punktiem. Šis datums iezīmē 10 bāzes punktu pārskaitījuma termiņa beigas, ko GSE pārskaita ASV Valsts kasei, ko noteica 2011. gada pagaidu algas nodokļa samazināšanas turpināšanas likums. .

Protams, saglabājot pašreizējās garantijas maksas, ko iekasē no hipotēkas izsniedzējiem, GSE var samazināt risku un palielināt to paredzamo kapitālu. Taču šīs priekšrocības tiek iegūtas uz mājokļa hipotēkas kredītņēmēju rēķina. Pēc mūsu domām, šādiem aizņēmējiem nevajadzētu sniegt subsīdijas ar garantiju maksu, kas pārsniedz tirgus līmeni, GSE, kam ir jāveicina mājokļu īpašumtiesības.

Īsāk sakot, lai gan GSE likumdošanas reformas izredzes ir vājas, novatoriski Fannie Mae ierēdņi ir izveidojuši CRT, kas samazina nodokļu maksātāju risku, netraucējot valdības sniegto atbalstu mājokļu hipotēkām. Mēs atzinīgi vērtējam Fannie Mae centienus paplašināt CRT tirgu, jo īpaši pieņemot labāku nodokļu struktūru. Mēs mudinām Fannie Mae palielināt riska apjomu, ko CRT nodod investoriem, lai aizsargātu nodokļu maksātājus no vēl sliktākas finanšu krīzes nekā 2008. gadā. Visbeidzot, FHFA vajadzētu paļauties uz CRT cenu noteikšanu, lai samazinātu garantijas maksas, ko GSE iekasē no hipotēkas iniciatoriem. , lai daudziem aizņēmējiem samazinātu mājokļa hipotēkas izmaksas.